אם גם אתם הבעלים של נכס כלשהו או עתידים לרכוש בקרוב נכס, ייתכן שתרצו להשכיר אותו לאחרים בשלב מסוים, לכסות את המשכנתא ואולי אפילו להניב מהנכס רווחים. זוהי בהחלט דרך מצוינת להפיק את המירב מנכס שברשותנו, אך אם עושים זאת בצורה לא נכונה זה עשוי להיות בעייתי ולחשוף אותנו לתביעות משפטיות. זוהי הסיבה שחשוב להבין איך עושים זאת, ויש לדעת מהן הזכויות והחובות של משכירי דירות ונכסים בישראל. אנו רוצים לדבר על הנקודות הללו ולגעת גם בנושאים חשובים נוספים שיעזרו לכם להשכיר נכסים שברשותכם בצורה מסודרת. בואו נתחיל.
מהו חוזה שכירות?
לפני הכל, חשוב לדעת כי חוזה שכירות דירה (או בשם ״הסכם שכירות״) הוא למעשה חוזה הנחתם בין המשכיר והשוכר של נכס, ומטרתו לעגן את הזכויות והחובות של שני הצדדים. ניתן לערוך חוזה בהתאם לאילוצים הספציפיים של כל עסקה, אך חשוב לדעת שלא ניתן להכניס סעיפים המנוגדים לחוק, גם אם מטרתם להגן על השוכר והמשכיר. חוזה שכירות סטנדרטי יכלול את כתובת הנכס המדובר, את שמותיהם ומספרי תעודת הזהות של השוכר והמשכיר, את תיאור הנכס המדויק וכן את הרכוש שמגיע עם הנכס ונכלל בחוזה השכירות (אם יש כזה), את תקופת השכירות (לעיתים גם עם אפשרות ותנאים להארכתה החוזה ו/או ביטולו), את גובה דמי השכירות המוסכם על שני הצדדים, מועד התשלום וכן חובות ותשלומים אחרים החלים על השוכר.
מה ההבדל בין שוכר למשכיר?
המשכיר הוא בעל הנכס וזה שמנסח את חוזה השכירות ולכן יש לו יתרון מסוים. הוא יכול לנסח כל הוראה שהיא על פי ראות עיניו, ובלבד שהיא לא מנוגדת לחוק. המשכיר יכול לדרוש דרישות רבות מסוגים שונים, למשל הוכחות על יכולת תשלום מצד השוכר, סעיף שמונע אפשרות להשכיר את הנכס לדיירי משנה וכן התחייבות לתשלום חשבונות שונים כגון ארנונה, מים וחשמל (ניתן כמובן להגדיר כי אחד או יותר מהתשלומים כלולים במחיר השכירות).
השוכר הוא הצד שמשלם תמורת זכויות השהות בדירה. טרם החתימה הוא זכאי להתרשם ממצב הנכס, לבחון ליקויים ולדרוש מהמשכיר לתקנם. הוא זכאי לנהל משא ומתן על סעיפי החוזה השונים ולא מחויב לקבל את תנאי החוזה כמות שהם. לאחר החתימה על החוזה הוא כפוף לתנאים בו.
אילו סעיפים חשוב לכלול בהסכם?
בתור בעלי נכס, יהיה עליכם לנסח חוזה מפורט. חשוב להכניס כל סעיף שהוא שרלוונטי וחשוב לכם, ואת סעיפים הבסיסיים האלו כמובן שאסור להשמיט:
תקופת השכירות
סעיף קריטי וחשוב. תקופה השכירות הסטנדרטית היא שנה, אך אפשר בהחלט להגדיר תקופת שכירות אחרת (כשמדובר על חוזה שכירות משרדים בהרבה מקרים החוזה הוא ארוך יותר מראש). שימו לב שאם התקופה לא מוגדרת בחוזה בצורה ברורה, מבחינה תיאורטית השוכרים יכולים לדרוש להמשיך ולהשתמש בנכס לזמן בלתי מוגבל.
אופן השימוש בנכס
עוד סעיף חשוב בהחלט שיש לנסח הוא אופן השימוש בנכס. בעלי נכסים רבים למשל משכירים דירה לצרכי מגורים ומגלים בהמשך כי הנכס משמש לתפעולו של עסק כלשהו, מה שלאחר מכן יכול ליצור הרבה בעיות מול דיירים אחרים בבניין. את הפרט הזה חשוב להגדיר כדי להימנע ממצבים כאלו. בנקודה הזו חשוב להגדיר גם את התנאים לגבי השכרת הנכס לדיירי משנה (מה שנקרא גם סאבלט, נרחיב לגבי הנושא בהמשך).
אופציה להארכה
גם כאן מדובר על סעיף חשוב, הן עבור המשכיר והן עבור השוכר. השוכר ירצה לדעת מראש אם יוכל להמשיך ולשכור את הנכס לאחר התקופה המוגדרת, ואם כן מתי יהיה עליו להודיע על כך (שוכרים גם ירצו לדעת אם לא ניתן להאריך את תקופה השכירות מעבר לנקוב בחוזה הראשוני). המשכיר מנגד ירצה לדעת האם בתום התקופה הדייר הנוכחי ירצה להמשיך להתגורר בנכס, ואם לא, ירצה לדעת זאת מראש כדי למצוא דיירים חדשים ולא להפסיד חודשי שכירות. על כן ניתן להגדיר תקופת זמן מסוימת שבמסגרתה הדייר הנוכחי מתחייב להודיע למשכיר אם הוא מעוניין לחדש את החוזה או לפנות את הנכס, לדוגמה שלושה חודשים לפני תום החוזה.
בטחונות
המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר בטחונות כדי לוודא שהוא אכן מסוגל לשלם את שכר הדירה מדי חודש. המשכיר רשאי לדרוש תלושי שכר, ערבויות מהשוכר כולל ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון או תשלום מזומן. ניתן להשתמש בדמי הערבות במקרים בהם לא שולמו דמי השכירות בזמן, לא תוקן ליקוי כלשהו בדירה שהוא באחריותו של השוכר, לא שולמו תשלומים שוטפים באחריות של השוכר (מים, חשמל, ארנונה וכו׳) ובמקרים בהם השוכר לא פינה את הנכס בתום התקופה.
ביקור המשכיר בנכס – מה החוק אומר?
בעל הדירה רשאי לבקר בדירה מפעם לפעם לטובת תיקונים בנכס או לטובת הצגתה למכירה או השכרה, גם בזמן שהשוכר עדיין מתגורר בה. עם זאת חשוב לזכור כי הזכות הזו כפופה לאישור השוכר וכן לתיאום מראש מצד המשכיר, ועליו לעשות זאת תוך הימנעות מוחלטת מהפרעה לשוכר ולשגרת חייו.
מה לגבי יציאה מוקדמת מהנכס?
במקרה הזה מדובר בסעיף הנתון לשיקול דעתם של שני הצדדים וזהו אחד הדברים שחשוב להגדיר בעת עריכת החוזה והמשא ומתן. לעיתים יסכים המשכיר על פינוי מוקדם בכפוף למתן הודעה מראש מצד השוכר. במקרים אחרים המשכיר יכול להגדיר כי פינוי הנכס מותנה במציאה של דייר חלופי על ידי השוכר המוסכם על המשכיר. פתרון נוסף הוא פינוי מוקדם של הנכס בתשלום הכולל של דמי השכירות לתקופה שנשארה. חשוב לזכור כי אם הצדדים הסכימו על פינוי המותנה במציאת דייר חלופי, השוכר מצא דייר שכזה והמשכיר מסרב מסיבות שאינן סבירות לחילוף, הדבר מנוגד לחוק וברמה העקרונית רשאי השוכר הנוכחי לבצע את החילוף גם ללא רשות המשכיר.
פינוי המושכר
בתום תקופת השכירות באחריותו של השוכר להשיב את הנכס כשהוא נקי מכל חפץ או אדם. כמו כן המשכיר רשאי להתנות את העזיבה בניקיון של הדירה ובסיוד שלה. ניתן להתנות בחוזה סעיף של עזיבה מאוחרת בכפוף לתשלום פיצוי סביר ומוסכם מראש. אם הוענקו בטחונות על ידי השוכר, אלו יושבו אליו במועד עזיבת הנכס או לאחר תקופה מוגדרת מראש בחוזה. לעתים השוכר יכול להשאיר אצלו את הבטחונות לתקופה מסוימת, למקרה שיתגלו ליקויים בדירה לאחר יציאת השוכר, ושלא טופלו על ידו (כמובן לתקופת זמן סבירה לאחר שהוא יעזוב את הנכס).
אילו חובות חלות על המשכיר?
כעת, בואו נדבר על החובות החלות על המשכיר לאחר חתימה על חוזה שכירות:
- מסירת הנכס במועד שסוכם מראש על פי החוזה או בזמן סביר לאחר החתימה אם לא הוגדר זמן מסירה מדויק.
- מסירה של הנכס כשהוא תואם את מה שהוסכם בין הצדדים, לרבות הגודל שלו ומידת ההתאמה שלו למטרה לשמו הושכר.
- מסירה של הנכס כשהוא פנוי לחלוטין לשימושו של השוכר ללא כל הגבלות שהן.
- תיקון כל פגם וליקוי שהוא בנכס תוך זמן סביר אם הליקוי מפריע לשימוש הרגיל של השוכר בנכס, ובמידה שהליקוי הוא לא באחריותו של השוכר. אם ליקויים שכאלו לא מתוקנים בזמן, רשאי השוכר לתקן את הליקוי בעצמו ולדרוש החזר הוצאות או לחלופין להפחית מדמי השכירות את ירידת שווי הנכס בעקבות הליקוי.
מה עושים אם הנכס נמכר באמצע תקופת השכירות?
על פי חוק ניתן למכור את הנכס גם במהלך חוזה השכירות. במקרים הללו חוזה השכירות ממשיך כרגיל עם המשכיר החדש ללא שינוי, ולא ניתן לפנות את הדייר במהלך החוזה גם אם מעוניינים בכך. לפי החוק על המשכיר להודיע בכתב לשוכר על מכירת הנכס בטרם העברת הבעלות, כולל פרטי הרוכש ואיך ניתן ליצור איתו קשר במידת הצורך.
האם ניתן למנוע סאבלט בהסכם השכירות?
כן. למעשה החוק אומר כי שוכר לא רשאי להביא שוכרי משנה מטעמו ומי שמשכיר נכס בהחלט יכול למנוע זאת. זה לא אומר שזה בלתי אפשרי ואם יש הסכמה מצד המשכיר זה בהחלט מותר. לשוכרים מומלץ שלא לעשות זאת ללא הסכמה מראש מצד המשכיר בכתב כדי להימנע מתביעות בעניין זה.
הזכויות והחובות של השוכר
כעת בואו נדבר על הזכויות והחובות של השוכר כלפי המשכיר:
- השוכר מחויב לשלם את דמי השכירות המלאים במועד שנקבע מראש.
- השוכר מתחייב להשתמש בנכס רק בהתאם למתואם בחוזה. אם הנכס לא תואם את פרטי החוזה, יש להודיע על כך למשכיר תוך זמן סביר מרגע שנתגלתה אי ההתאמה.
- על השוכר לאפשר גישה למשכיר כדי לבדוק את הנכס, לבצע תיקונים או להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים, זאת בכפוף להודעה מראש ותיאום הביקור.
- על השוכר להשיב את הנכס לידי המשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא נקי ובמצב תקין ופנוי מציוד ואנשים.
- השוכר רשאי לסבלט את הנכס באישורו של המשכיר בלבד.
- השוכר אחראי על תיקון ליקויים שונים בדירה אליהם הוא אחראי, והוא זכאי לתיקון על חשבון המשכיר על כל ליקוי שלא באחריותו.
- השוכר אחראי על ביצוע תשלומים שוטפים לרבות ארנונה, חשבון חשמל, חשבון מים, גז וחימום, ועד בית או כל שירותים נוספים בנכס, אלא אם כן הוגדר אחרת בחוזה השכירות.
סיכום
בשורה התחתונה, מדובר כאן בשני צדדים עם אינטרסים שונים שלא תמיד עולים בקנה אחד. כדי לשמור על כל אחד מהצדדים קבע החוק כללים ברורים, ובעת עריכת חוזה שכירות חובה להתחשב בהם ולקחת אותם בחשבון. אם אתם מתכוונים להשכיר בקרוב נכס שברשותכם, אנו ממליצים בחום להיעזר בעורך דין לצורך עריכת החוזה, מה שיעזור לשמור על האינטרסים והזכויות שלכם וכן יאפשר לקיים מערכת יחסים תקינה עם השוכרים העתידיים. בהצלחה!